Aunque no parezca una época apropiada para ello, se siguen moviendo temas en el estudio de solares y viabilidad financiera de los mismos. Solo hay que determinar un valor de venta real, un coste de construcción adecuado y tener en cuenta los gastos generales. Si la financiación no es la más adecuada se puede optar por un régimen de cooperativa, por la venta durante la promoción o por regímenes de alquiler con opción a compra.

¿Qué hechos contempla el estudio de solares y viabilidad financiera?

¿Cómo vender un solar? ¿cómo comprarlo? ¿cuál será el producto ideal para su desarrollo? Son preguntar a las que debemos tener respuesta antes de embarcarnos en esta aventura. Lo realmente importante de una promoción son sus inicios y gran parte de los fracasos en el desarrollo de estas inversiones se deben a la mala compra del solar a edificar.

Estudio de solaresEsto puede ocurrir desde un gran promotor hasta el pequeño inversor o el particular que quiere desarrollar en un suelo su propia vivienda. Lo primero que tenemos que identificar es qué tipo de suelo tenemos, de acuerdo a la clasificación que establezca la normativa del ayuntamiento correspondiente. Los suelos pueden ser: urbano, urbanizable, rústico….

Además tendremos que asemejar la realidad del solar, con un levantamiento de planos, es decir con planos topográficos y mediciones, a las identificaciones tanto del registro de la propiedad como del catastro. También debemos tener en cuenta que no tenga otro tipo de cargas, ya sean hipotecarias, por impuestos o del propio Ayuntamiento.

Servicio de estudio de solares.
¿Cuáles son las circunstancias que recogen el valor de suelo?

Es importante determinar la diferencia entre suelo urbano y solar, ya que el primero se referencia a una tipología urbanística y el segundo define la condiciones que tiene ese suelo para construir, es decir, el solar estará provisto de luz, agua, saneamiento y el resto de servicios municipales que hacen de esa parcela pata para su construcción inmediata.

Cuando procedemos a valorar un solar, no es lógico adoptar un método de comparación por similitud con otros solares, ya que es complicado que se de esta circunstancia, que exista en el entorno parcelas de la misma tipología para comparar. Por ello recurrimos al método de repercusión de suelo por metro cuadrado de construcción real o potencial, que en base a los parámetros de edificación que permite la normativa urbanística, podemos ajustar cuanto se puede construir en ese suelo y con ello valorar el metro cuadrado construido de edificio terminado.

Un valor de suelo recogería las siguientes circunstancias:

  • Localización.
  • Accesibilidad y medios de transporte públicos.
  • En qué nivel se encuentra desarrollado el planeamiento.
  • Que calidad tienen los servicios urbanos.
  • Como se mueve el mercado inmobiliario.
  • Detalles de la oferta y la demanda.
  • Estudio de modas o tendencias inmobiliarias.
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