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¿Cómo se hace una tasación?

Cómo se hace una tasación según Akra Arquiconsulting.

Hoy a través de este post queremos explicar de una manera clara y sencilla cómo se hace una tasación o valoración de un inmueble.

¿Qué pasos sigue un Arquitecto para el buen desarrollo de una tasación?

Las tasaciones o valoraciones que generalmente realiza un Arquitecto, son de bienes inmuebles, desde viviendas, solares, locales, edificios, hasta explotaciones económicas.

¿Qué documentación necesito?

Para desarrollar correctamente el trabajo, antes de la visita al inmueble es muy importante disponer de la documentación registral y catastral de la finca a valorar. Además de identificarla con mayor claridad en la visita, ya disponemos de antemano de una información básica e imprescindible para realizar nuestro trabajo.

Las escrituras describen la finca, de mejor o peor forma, y la dotan de un número en el registro correspondiente. Se debe ajustar a la realidad física que comprobamos y si no, existen diferentes tipos de salvedades.

También es importante disponer del último recibo de contribución o su referencia catastral, donde también aparecen las superficies y la ubicación.

El día de la visita

Quedaremos en una visita concertada, con la propiedad, inquilino o responsable de acompañarnos. Teniendo clara la ubicación del mismo, y gracias a los avances con el GPS, no hay muchos inmuebles a  visitar que no encontremos. Cuando las referencias registrales no son claras, la ubicación catastral, puede darnos información extra, tanto  para su ubicación, como para su identificación.

¿Qué material necesito?

En Akra Arquiconsulting realizamos valoraciones y tasaciones en Alicante.Como material técnico, dispondremos en la visita de: medidor láser, cámara fotográfica y ficha de campo, para rellenar de una manera ágil los datos de la finca, desde su dirección, orientación, altura en el edificio, si dispone de ascensor o no, etc.

Este sistema se ha modificado en la actualidad con la tablet, realizando la inserción de datos de una manera inmediata.

Con el metro láser, además de realizar las correspondientes comprobaciones de superficie, nos permite realizar un croquis que adjuntaremos al informe.

Es importante medir además las zonas comunes más inmediatas y comprobar lo linderos de la vivienda a valorar. Una incorrecta identificación, puede significar tasar el bien que no es.

¿Para qué las fotografías?

“Una imagen vale más que mil palabras”, aunque suene tópico, es importante tener una documentación gráfica adecuada del informe, nos centramos muchas veces en fotografiar cuarto de baño y cocina, y es ahí donde más se puede apreciar el estado de conservación del inmueble y sus reformas con respecto a la antigüedad.

Podremos penalizar por funcionalidad, una vivienda que tenga la cocina sin los electrodomésticos principales o un cuarto de baño en muy mal estado o sin calentador.

¿Qué incidencias más graves nos podemos encontrar?

El estado de ocupación: es importante conocer si la vivienda está ocupada o no por un inquilino. Si se va a realizar la tasación con objeto de la venta, un inquilino con un contrato en vigor, retrasaría esa compra-venta. Hay fórmulas, como la tasación por rentas, dónde podemos valorar el inmueble con esa carga.

Viviendas que han recibido ayudas: Estas viviendas, a pesar del valor que nos aporte el mercado a través de los testigos, se tasarán a precio tasado, módulo establecido por Consellería para cada zona.

Estas viviendas se pueden vender por un valor superior, de hecho en las tasaciones indicaremos los dos valores, pero nunca se prestará hipotecariamente un valor superior al del módulo.

¿A qué llamamos testigos?

Un testigo es un inmueble que encontremos en venta en la zona, de tipología similar.

Está claro que en el centro de la ciudad, vamos a encontrar pisos a la venta muy similares para comparar.  El problema aparece con inmuebles de características muy concretas o zonas despobladas.

¿Qué datos debemos incluir en un testigo?

Los básicos para poder comparar, ubicación exacta, superficie útil, número de dormitorios y baños, estado de conservación, precio de venta y teléfono del ofertante. Si sabemos que el intermediario es un API, deberemos quitar del valor de venta, del orden del 3 al 5% que correspondería con su comisión.

Como normas de buena práctica:

  • ¿Qué testigos buscaremos en una vivienda en edificio tipo? Ejemplo:  edificio entre medianeras, 3 dormitorios y 2 baños, con 100 m2, con ascensor, de origen, antigüedad 35 años. Siempre dentro del mismo código postal en un principio, abarcaremos una horquilla de superficies similares entre 80m2 y 130 m2 sería adecuado, con ascensor y sin reformas interiores. No es lógico tomar como testigo una vivienda tipo bungalow, aunque este en la misma zona, tenga las mismas superficies y acabados interiores, ya que el valor unitario o por metro que adoptemos será muy diferente. Esto se debe a que la repercusión de suelo de un pareado es muy superior a la de una vivienda en bloque.
  • ¿Qué testigos buscaremos en una vivienda unifamiliar aislada en una zona despoblada? Primeramente buscaremos en el entorno más próximo y en segundo lugar, iremos a códigos postales, de más a menos próximos, pero de tipología de población similar.
  • ¿Qué ocurre con naves y/o locales? Si valoramos un local que se encuentre dentro de un centro comercial, es más adecuado y representativo, buscar locales en otros centros comerciales, aunque sean códigos postales lejanos. No tendrá sentido comparar con un local a pie de calle. Del mismo modo, las naves deben poseer características comunes, siendo un mercado de gran disparidad.

Desde Akra Arquiconsulting esperamos que este artículo te haya servido para saber cómo se realizan las tasaciones o valoraciones de inmuebles. Así mismo a continuación te mostramos de manera visual a través de un vídeo todo lo que te hemos ido explicando en este post.

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